美国的楼市近期出现了一个有趣的现象，即在房贷利率上升的情况下，房价却创出了历史新高。根据最新的数据，美国的30年期房贷利率已经上升到了7.7%的高位，然而在今年7月，美国的房价却创下了历史新高。这种现象似乎颠覆了经济学中的常识，那就是当贷款利率上升时，购房者的资金成本会提高，从而抑制购房行为，进而导致房价下跌。然而，美国今年的楼市走势却出现了相反的现象，这让许多人感到困惑。那么，为什么会出现这种情况呢？ 首先，我们来看一下美国房价的情况。根据标普凯斯-席勒全美房价指数的数据，2023年7月，美国全国房价综合指数创下了历史新高，当月该指数环比上涨了0.6%，与去年同期相比增长了1%。这是在美国历史上首次出现这样的情况。而且，7月份，在20个美国样本城市中，有10个城市的房价达到了历史新高。其中，芝加哥、克利夫兰和纽约的房价同比涨幅最高。这种房价上涨的趋势在今年1月份开始就已经显现出来，截至7月份，美国的房价已经上涨了5.3%，这远高于过去35年的历年全年涨幅的中位数。 那么，这种房价上涨的现象是如何产生的呢？一种可能的解释是供应不足。根据全球房产科技公司居外IQI的数据，美国楼市目前处于一种“有价无市”的状态，即买房的人不多，但卖房的人更少。这种状态可能会导致房价上涨。另一种可能的解释是，由于美联储开始加息，导致国债收益率上升，进而推高了住房按揭贷款的利率。根据美国抵押贷款银行家协会的数据，30年期定息抵押贷款的合约利率已经上升到了7.67%，这是连续第五周上升。这种高利率导致了购房者的资金成本提高，从而抑制了购房行为。然而，由于供应不足，房价仍然上涨。 尽管购房者的资金成本提高，但由于房源供应受到抑制，需求下滑并没有导致房价下跌。相反，由于供应不足，房价反而上涨。这就解释了为什么在房贷利率上升的情况下，美国的房价仍然能够创出历史新高。 这种“有价无市”的现象可能会在未来一年内延续。高利率使得购房者的负担加重，而房主由于享受着前几年较低的房贷利率，不愿意出售房产。这使得市场上的房源供应继续受到限制，进一步推高了房价。在这种情况下，即使利率继续上升，房价也可能会继续保持上涨的趋势。 然而，这种情况并不是没有风险的。高利率可能会使得购房者的负担过重，导致他们无法承受房贷的压力，从而放弃购房。这可能会导致房市的需求进一步下滑，从而引发房价的下跌。此外，如果经济环境出现变化，例如美联储进一步加息或者经济出现衰退，那么这可能会对房市产生冲击，引发房价的大幅下跌。 综上所述，虽然美国房价在房贷利率上升的情况下创出了历史新高，但这并不意味着房市就没有风险。购房者和投资者都需要密切关注经济环境和利率的变化，以便做出明智的决策。同时，政策制定者也需要密切关注房市的变化，以便及时调整政策，避免房市出现大幅波动，对经济稳定产生影响。