안녕하세요^^ 더원부동산투자연구소 입니다. *더원부동산 투자연구소* *상담문의,분양문의,임대문의,광고문의 025445530 *네이버블로그 https://blog.naver.com/deskjet890c *네이버까페 https://cafe.naver.com/theonereal 한남뉴타운은 다른 일반적인 아파트가 밀집되어 있는 지역과 다르게 투자의 어떤 대상으로서 보기 때문에 부동산 규제라든가 부동산의 시장 상황이 굉장히 선도적으로 미리 반응을 하는 지역이다 이렇게 말씀드릴 수가 있겠습니다 최근의 부동산 시장의 분위기가 안 좋기 때문에 요즘 최근에 대해서 언론이나 뉴스 이런 곳에서 부동산 시장이 가격이 하락의 어떤 초입 단계에 들어와 있다 이렇게 얘기를 하고 있지만 사실은 한남뉴타운은 최근에 이런 부동산 시장보다 앞서서 육개월에서 일년 전부터 이런 것들이 매우 민감하고 일찍 반응을 했다 이렇게 말씀을 드릴 수가 있겠습니다 하지만 워낙 유망한 투자 지역이기 때문에 이러한 부동산 시장 하에서도 투자자들의 문의와 계약은 꾸준히 이어지고 있다는 점을 또 부가에서 설명해 드릴 수가 있겠습니다 그렇군요 그렇다면 구역별로 해서 추진상황은 어떤지 그 부분에 대해서 간략히 설명 부탁드려도 될까요? 말씀해 드리겠습니다 한남뉴타운은 이태원역 에서부터 한강변지역이 넓게 포진되어 있는데 그 중에서 이태원역 앞에 있는 한남 1구역은요 상가에 밀집지역으로 인해서 조합원들의 반대로 1구역은 한남뉴타운에서 제외가 됐고요 현재2구역, 3구역, 4구역,5구역 네 개의 구역 사업을 진행하고 있다 이렇게 말씀을 드릴 수가 있겠고 그 다음에 이 구역은 최근에 작년 하반기에 대우건설이 시공사로 선정이 되어 있어서 올해 2023년도 안에 분양신청 및 관리처분을 목표로 사업을 진행하고 있고요 3구역은 올봄이나 늦어도 2 분기 안에 관리처분계획 인가가 통과될 것으로 보여지고 있고 그 다음에 5구역 같인 경우는요 올 1분기에서 2분기 사이에 건축심의를 통과가 되고 그 다음에 통과가 될 예정이고 그 다음에 현재 서울시가 조합설립인가 이후에 시공사를 선정할 수 있는 도정법에 조례에 개정을 통해서 어떻게 보면 올 하반기 올 연말정도에 빠르면 시공사가 선정될 수 있고 현재 4구역은 건축심의 전 단계인 재정비촉진계획 변경안을 서울시에 계속 제출하고 있다 이렇게 보시면 되겠습니다. 그리고 과거에는 서울시가 어떻게 보면 한남뉴타운에 대한 개발에 대한 인가를 굉장히 보수적이고 늦게 해줬지만 지금 현재 서울시가 한남뉴타운의 주택공급에 굉장히 열의를 갖고 있기 때문에 그리고 각 구역별 놓고 조합들이 다들 안정화되어 있기 때문에 사업은 착착진행되어 가고 있다 이렇게 말씀드릴 수가 있겠습니다 예 그렇군요 한남3구역은 속도가 빠르고 반면에 한남오구역은 또 부촌으로 해서 다른 구역보다 월등히 프리미엄의 가치가 높다고 평가들을 하시잖아요 그렇다면 한남3구역과 한남5구역에 투자금 현재에 가격대 얼마 정도로 해서 투자가능한지 설명 부탁드립니다 3구역 같은 경우는 과거의 종전감정평가 대지가 10평 짜리 33평을 입주할 물건을 분석해 드리면은요~ 감정평가가 보통 대지10평이 10억에서 11 억 정도의 종전평가를 받았고요 거기에서 프레임이 최고 2022년5월 봄 정도에는 최고 12억까지 프레임이 붙어서 대지10평 33평 입주자격이 있는 물건들이 22억에서 23억까지 호까지 거래가 됐는데 최근에는 부동산 시장의 냉각때문으로 인해서 이 프레임이 지금은 현재 6억에서 7억 까지 빠졌기 때문에 현재는 감정평가액에 프리미엄을 합해서 16억에서 17억정도면 투자가 가능하다 이렇게 말씀드릴 수가 있겠습니다 그럼 지금 매수해도 좋을 타이밍 이라고 보시나요? 예 그렇습니다 왜냐하면 여기는 향후에 입주시점에 가 있을때 어떻게 보면 시세차익이 많이 나는 지역이기 때문에 가격이 빠졌을 때 공격적으로 투자하시는 분들이 많은 수익을 가져갈 수 있다. 이렇게 말씀드릴 수가 있겠습니다 그렇다면 5구역은 또 어떻게 되나요? 5구역 같은 경우는 다른 구역에 비해서 물건이 굉장히 귀하고요~ 그렇기 때문에 항상 5구역은 지도에 나타난 바와 같이 한강 조망권이 가장 넓게 포진되어 있고 용산공원 과의 접근성이 가장 좋기 때문에 한남뉴타운 4개 구역 중에서 가장 고가의 지역으로 항상 분류되어 있는데 한남뉴타운 5구역 같은 경우는요 앞으로 어떻게 분양신청이 될지는 모르겠지만 어떤 지분을 산다 하더라도 모든 조합원들이 주거 전용 84제곱미터 즉 34평 아파트에 모두 다 신청을 해도 당첨이 될 수 있는 지역이기 때문에 프레임이 굉장히 높고요 시세적으로 보면은 대지지분 한 7~ 8 평 정도의 물건들이 현재 가격이 많이 조정이 되어 있다 하더라도 한 십육억 정도의 가격을 형성하고 있다 이렇게 말씀드릴 수가 있겠습니다 그러면 16억이라는 가격이 최근 조정된 가격인가요? 예 조정된 가격이다 이렇게 말씀 드린~ 한 대지지분 한 8 평 의 다세대주택 그래도 한 평당 한 2억 정도에서 한 16억 전후에 가격이 형성돼 있다 이렇게 말씀드릴 수가 있겠습니다 하지만 그런 물건도 주거 전용 84제곱미터 그러니까 34평 아파트를 받을 수 있기 때문에 지금 투자하신다 하더라도 종전의 작년 봄에 가격이 가장 최고치를 칠 때보다는 가격이 6~7억 정도는 빠진 상태다 이렇게 말씀드릴 수가 있겠습니다 그렇다면 지금 여유자금을 가지고 있다 했을때 얼마정도면 매입 가능할지? 일단은 투자자분의 개인의 현재의 주택유무에 따라서 대출이 일단은 약간 가능하다 이렇게 말씀드릴 수 있겠지만 과거에는 LTV기준으로 해서 감정평가액의 70프로까지 해줬지만 현재 한 삼십 프로 정도까지 하기 때문에 제가 봤던 현금 보유액이 그래도 한 십억에서는 십오억 정도는 갖고 있어야 접근 가능한 지역이다 이렇게 말씀드릴 수가 있겠습니다 그러면 지금 투자를 해서 추가 분담금을 납부를 하고 그 가격에서 시세가 형성될 거의 차액이 이제 수익금으로 가져갈 수 있는 투자이익이잖아요 투자금의 지금 들어갔을 때 어느 정도 예상? 제가 봤을 때 현재 부동산 경기가 냉각되어 있는 상태에서 제가 이렇게 말씀을 드리면 너무 과장된 표현이 아닌가 이렇게 말씀하실 수가 있는데 보통 대지지분7~8평짜리 다세대주택을 현재 구입한 금액이 한남5구역 같은 경우는 16억 전후해서 투자가 가능한데요~ 이 물건을 했을 때 추가 분담금은 아직 예측은 할 수 없지만 한 이십 억 정도가 만약에 본인 돈이 투자가 된다 하더라도 향후 입주시세를 5구역 같은 경우는 대부분은 투자 전문가나 저 역시 어떻게 보냐 하면 향후 입주시점에 34평 정도를 한 40억 가까이 보기 때문에 지금 투자해도 거의 따블은 먹을수있는지역이 특히 한남뉴타운 5구역이다 이렇게 말씀드릴수가 있겠습니다. 예 그렇다면 한남5역 같은 경우에 사업이 지연됐던 부분은 변전소 부분이었잖아요~ 변전소는 지금 어떤 상황인가요? 변전소 문제가 처리되었기 때문에 재정비촉진계획안이 통과가 됐고 그 다음에 작년 연말에 완전히 한전과의 사업 협의가 타결이 되어 있기 때문에 건축심의를 집어넣라고 하는 서울시의 지시가 있어서 지금 사업을 스케줄대로 지금 진행하고 있다 이렇게 보시면 되기 때문에 변전소문제에 대해서는 크게 고려하시지는 않아도 된다 이렇게 말씀드릴 수가 있겠습니다 그렇다면 더 이상 사업이 지연될 수 있는 요인은 없어졌기 때문에 앞으로 빠르게 진행될 그런 전망이라고도 볼 수가 있겠네요 예 그렇습니다 대표님도 한남5구역의 재개발지분 가지고 있다고 들었습니다 다음에 저도 이 지역의 재개발 지분 하나 구입하고 싶지만 너무 가격이 지금은 저한테 부담스럽네요 하지만 대표님께서 입주하시게 되면 저를 한번 초대해주시겠어요 너무 기대됩니다 대표님 정말 부럽습니다 예 그리고요 한남1구역은 신속통합개발로 2차 신청이 들어갔다고 들었던 것 같은데 어떤 상황이죠? 이제 들어갔는데 일 구역 같은 경우에는요 현재 주택 조합원들에 비해서 상가 조합원들이 많고 상가를 소유한 조합원들은요 어떻게 보면 월세수익을 목표로 하고 있기 때문에 어떻게 보면 긍정적인 표현을 하는 사람들은 그렇게 많지 않다 이렇게 보기 때문에 좀 시간을 갖고 관망을 해야 되지 않겠는가 이렇게 조심스럽게 예측해 볼 수가 있겠습니다 그렇다면 투자 을 하기 위해서 이천삼 년도에 이 차 뉴타운으로 발표가 되고 벌써 20 년이 흘렀는데요 일 구역은 너무 또 그만큼 또 기다려야 될 수도 있다고 하니까 그렇다면은 지금 또 눈여겨보는 곳이 지금 지도상에 문화복합시설 있는 곳에 부지들이 있는데 그곳 에도 분양에 대한 얘기가 나오고 있거든요 그래서 한남동에 실입주하려고 원하시는 분들이 그쪽에 청약이나 이런 것 궁금해 하시는 분들도 계시거든요 지금 진행 단계가 지도상에 명확하지 않은데 이렇게 짙은 녹색으로 표시된 지역은 현재 미군 부대에 부속토지인 수송부 자리고요 여기 공원처럼 보이는 이 곳은 옛날에 미군부대의 행정동이었던 유엔사 자리인데요 시행사가 어떻게 보면 땅을 구입을 해서 대지의 어떤 행정절차는 끝나고 현재 지금 토지정비사업을 지금 아주 활발하게 하고 있는 지역이다 이렇게 보는데 이 지역 같은 경우는 워낙 땅값을 고가에 샀고 위치적으로도 좋은 지역이기 때문에 향후에 어떻게 될지 모르겠지만 아주 고분양가 그러니까 하이앤드식으로 모든것이 세팅이 되기 때문에요 용산의 대표적인 아파트 단지라고 볼 수 있는 옛날 단국대 부지인 한남더힐 이라든가 나인원 같은 경우를 선례를 봤을 때 자리도 임대 후 분양으로 전환될 수 있다 이렇게 볼 수가 있겠고요 여기에도 오피스텔이 공급이 되는데 여기에도 하이앤드 오피스텔을 공급하기 때문에 분양가는 굉장히 초고가 일 것이다 이렇게 예측해 볼 수가 있기 때문에 자금력이 뒷받침되지 않는다면 투자하기가 굉장히 어려운 지역이 아니겠는가 이렇게 예측해 볼 수가 있겠습니다 더원부동산연구소(02-544-5530)