부동산 경매를 업으로 하면서 채무자와 경매당한 집에 거주하고 있는 임차인을 종종 만납니다. 법원에서 보내온 배당요구에 관련된 등기우편을 받거나 현황조사를 위해 방문한 집행관님을 만나거나 감정평가를 위해 방문한 감정평가사님을 만나게되면 도대체 어떻게 해야 할지 몰라서 당황하게 됩니다. 며칠 전, 한 구독자에게서 메일을 받았습니다. 사는 집이 경매 진행 중인데 어떻게 대처를 하면 좋을지에 대한 메일이었습니다. 경매는 저렴하게 집을 구매하기 위해서 배워야만 하는 것은 아닙니다. 때로는 내 자산을 지키기 위해 알고 있어야 합니다. 경매를 당했을 때, 알고 있어야 하는 것 또 어떻게 대처해야 하는지에 대해 궁금해하시는 분들을 위해 이번 영상을 준비해 보았습니다. 많이 궁금해하시는 몇 가지 질문에 대하여 정리해 보았습니다. 질문 1. 제가 언제까지 집에서 살 수 있나요? 답 : 경매 진행 사실을 인지하고 6개월 길게는 10개월 뒤 매각기일이 잡히게됩니다. 매각기일이 잡히고 난 뒤 낙찰자가 낙찰을 받고 낙찰대금을 납부하는 시점까지는 편안하게 거주할 수 있습니다. 질문 2. 낙찰자가 이사비용을 준다는데 이사비용을 받을 수 있나요? 답: 낙찰받은 집의 점유자가 낙찰자에게 이사비용을 받아야 한다는 규정은 어디에도 없습니다. 점유자가 배당을 받아가려면 낙찰자에게서 인감증명서와 명도 확인서를 받으셔야 합니다. 임대 보증금을 모두 받아가신다면 별도의 이사비용은 없다고 보시면 됩니다. 다만 배당을 전혀 받아가지 못하는 점유자의 경우에는 이사비용을 드리는 경우가 있습니다. 집을 나가지 않는 경우 명도 소송이나 강제집행의 과정까지 가게 됩니다. 이 과정에서 비용이 발생하고 시간이 걸립니다. 낙찰자가 100% 이기는 싸움이지만 이 과정에서 발생하는 기회비용을 이유로 이사비용을 드리는 경우가 있습니다. 질문 3. 제 보증금은 다 받아갈 수 있나요? 답: 영상의 예상 낙찰가를 계산하는 방법을 자세히 소개해 놨는데요 예상낙찰가격을 계산해서 보증금 + 선순위 금액이 예상낙찰가격의 80% 내에 있다면 안전하다 생각합니다. 이부분은 참고만 하시고 최대한 전문가에게 문의를 해보라고 조언하고 싶습니다. '대한법률구조공단'의 홈페이지에서 무료로 전문가에게 상담을 받을 수 있으니 이쪽에 꼭 연락을 해보시면 좋겠고 또, 경매가 진행되면 경매 관련 회사 또는 투자자에게서 우편이 날라오게 됩니다. 이분들에게 전화해서 관련 내용을 문의하시면 정확하지는 않겠지만 원하는 답을 찾을 수 있을 거예요 다만 돈을 받게 도와주겠다고 먼저 수수료를 요구하는 분이 있으시다면 거절하는 것이 좋을 것 같습니다. 질문 4. 경매가 진행 중인데 이사 가도 되나요? 답: 네 이사하셔도 됩니다. 단, 배당요구가 끝나는 배당요구 종기일 이전에 이사를 꼭 해야 한다면 임차권등기명령으로 보증금에 안전장치를 하고 가시면 됩니다. 단, 경매 물건에 대한 관리·감독의 책임은 현재 점유하고 있는 임차인에게 있어 경매 물건 하자에 대한 책임을 물을 수도 있습니다. 따라서 웬만하면 이사를 하지 않는 게 좋습니다. 질문 5. 전세보증금을 다 받지 못했는데 어떻게 해야 하나요? 답: 대항력이 있는지 확인해 보시고 대항력이 있다면 새로운 낙찰자에게 대항할 수 있으니 상황이 나쁘지 않습니다. 하지만 대항력이 없어 돈을 모두 받지 못한 채 나가야 하는 임차인이라면 그 계약을 썼던 공인중개사를 찾아가세요. 최근 판례는 시세 및 선순위 임대보증금 등 권리관계에 대하여 설명해 주어야 하는 의무가 있는 공인중개사에게 그 책임의 일부를 묻고 있습니다. 그리고 임대인의 다른 재산이 있다면 빠르게 가압류를 해서 받지 못하는 일부 보증금을 회수할 수 있는 실낱같은 희망을 갖을수 있을 것 같습니다. 감사합니다. 부플러스 Unconditionally by Broken Elegance ?? https://soundcloud.com/brokenelegance Creative Commons ? Attribution 3.0 Unported ? CC BY 3.0 http://creativecommons.org/licenses/b... Music promoted by Audio Library https://youtu.be/a1N_1y4YcGo